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震惊!某小区5个月涨36%?2021年,一定要看的三个置业时机!

震惊!某小区5个月涨36%?2021年,一定要看的三个置业时机!

来源:西安楼市情报站    10.23万人浏览   21人点赞   发布日期:2020-12-28

大家好,我是楼探长,

自1130新政后,大家都很焦虑最近组织的线下活动中,大家对二手房的出手时机格外关注。
 
投资的想问市场是不是要凉凉?得抓紧出手。置换的在新政下,先卖后买,对于时间节点的把控更敏感。刚需的想问,是不是该捡漏了……
 
那,如何判断这个时间?

5个月,房价上涨36%,时机很重要!

先给大家看一个同小区,同户型5个月二手房成交差距能有多大。

今年6月份到11月份,金辉世界城同小区、同户型好,都是毛坯,93㎡小三室,5个月上涨50万,涨幅近36%!

这不是个例,今年7月达西安二手房到成交量最高点,市场热度持续到10月、11月,华远海蓝城、万科金色悦城11月小三室成交总价较6月份套均上涨30万。

可见,时机真的很重要!那,这是今年的特殊情况吗?还是有规律可循?

深扒三年二手房数据,季节性明显
 
和新房近3年多,连涨56个月不同,这三年,二手房的价格可谓起起伏伏。
 
比如今年4月份,二手房还哀鸿遍野,降价几十万的新闻层出不穷。5月份就开启六连涨的模式。出手时机,入手时机差一个月就是十万!

为此,我统计了西安自2017年开始二手房月度成交量,以及二手房价走势(以2015年房价为基数,数据来源为国家统计局官方数据)。

 
其中,柱状图表示成交量,折现图表示相对2015年房价涨幅。研究上图发现:
 
一、西安二手房明显有两个阶段,2017年,2018年以涨为主,其中2018年涨的最猛;2019年、2020年以横盘为主,但2020年下半年有个明显回暖的过程。

二、每年都有三个时间节点。分别为绿色、红色、蓝色柱子。可以看到:
 
1、2月份最难卖,成交量最少,价格也位于一年最低点。2017年-2020年4年都一样。因为2月份基本都是春节,客户少,成家量少。着急卖的业主也都急用钱。
 
2、4、5月份最好卖,成交量最高,得益于金三银四节点。2017年-2019年都是4月份、5月份成交量最高。2020年虽然在7月份,但是和疫情影响,延后两个月有关。
 
3、价格高点在最高成交量后几个月,最高有风险。比如2018年,4月份最好卖,在这之后,持续涨了7个月。2019年,4月份最好卖,这之后涨了三个月就到最高峰。今年则是一直涨到10月份。

很显然,西安这几年二手房成交有着明显的季节性。里面有规律,也有很多不确定性。
 
而最高点,往往下个月就伴随价格高位后的降价或者政策调控。因此,对于有些希望有更高收益的人来说,怎么踩点就很重要。
 
 
哪些因素影响二手房量价走势?

因此,知其所以然,才能不刻舟求剑,找到最佳时机。
 
接下来,我重点分析下影响近三年二手房价走势的重点因素,主要从分析从这几年三个阶段来看:
 
一、上涨期:2017年-2018年,需求旺盛
 
比如2018年,低门槛落户政策,加上西安入围国家中心城市的利好。带来大量购房需求,一时间新房供应严重不足。
 

上半年,新房和二手房月均成交近2万套,全年近20万套,而2019年西安的月均不到13000套,2020年不到1万套,所以2018年是需求旺盛带动的二手房价上涨。
 
二、调整期:2019年,限价、供应增加、限购
 
去年,市场上的新房还有不少,新房对二手房影响很大。
 
金三银四,房价连涨情况下,由市政府联席小组审批房价,持续零涨幅,同时620新政,限购升级,购房需求锐减。而且7月份、8月份新房加快供应……
 
所以,二手房腹背受敌:新房价格低,供应多,总客户还少了。很快8月份就达到了价格高点,紧接着迎来近一年的横盘调整期。
 
三、存量时代:2020年,主城缺房,存量来临
 
今年,二手房可以说走出独立行情,二手房在主城区不再是新房的补充。因为主城区新房越来越少,而且摇号盘更少。
 
虽然现在市场客户没有2018年多,但仍旧是刚需客户为主,刚需客户摇号红盘摇不上,改善买不起,对总价、配套更敏感,二手房成为多数人的选择。
所以4月份后、新房缺房导致二手房成交量量快速上涨,价格六连涨。成交占比持续几个月占主城区住宅70%左右。
 
可见,影响二手房价走势的,主要还是市场总体需求热度、新房供应量的竞争、新区的竞争,政策的影响。
 
2021年的几个节点和判断
 
在过去三年季节性时间节点和影响二手房走势的几个因素下,我们判断下2021年,西安二手房的几个重要的节点。
 
一、季节性因素仍在,而且有所加剧。
 
1、近期疫情防控开始收紧、1130新政冲击,短期内利空二手房。新房提高预售门槛下,3月份前几乎断供。整体处于冻市状态,二手房也很难有起色。

节点一:第一季度购房热情最低,政策冲击,不建议第一季度出售。买方可捡漏!
 
2、二季度主城区供需更紧张。根据意向登记平台数据,光2020年11月份核验通过的购房者4.5万组客户。


要知道2020年3-12月,价格公示的房源一共才8万套,月均不到1万套。现在11月份就堆积了4万购房者,意味着明年第二季度即便正常供应,也有极大的缺口!

节点二:想要快速卖出,建议在第二季度的五月份左右,新房供应最紧张的次月。
 
二、下半年主城新房竞争减小,新区竞争加剧
 
1、下半年,主城15000以下的摇号盘大概率被抢光,今年主城区8000+楼面价、万元地块入市后,限价力度再严格,高成本下二手房仍有价格优势。
 
2、沣西、泾河新城这两个板块,2020年有不少房企拿地,明年将成为二手房的核心竞争对手。从2020年金九银十成交情况来看,新区的成交占比也越来越高。

最佳出售时机,在主城区摇号盘断货、新区尚未大量供应的节点。但要承受下半年市场变冷、成交周期长的风险。
 

节点三、最高点,最佳时机大概率在第三季度七八月,此时二手房价还有一个缓慢上涨的过程,又避免金九银十新房供应冲击。
 
三、购房需求减少,存量竞争、政策住房竞争加剧
 
1、落户人口减少,买房需求被消化。再加上新政二套70%首付。长远来看,购房者会有所减少,而这三年,整体成交量也是逐年下滑的。
 
2、后期二手房的挂牌增加。2017年、2018年大量的购房者,基本面临满三满二,而且近期各区推进交房即交证,入市速度后期加快,所以往后推,二手房的供应量会增加。
 
3、公租房、共有产权房或将上市。2018年政府计划2021年前建成15万套共有产权房、20万套公租房。虽然不一定能快速供应出来,但以解决刚需客户居住为主,后期和二手房竞争关系大。

所以,中期来看,二手房还是有一定利空因素。
 
对于置换者,明年摇号盘大概率更难摇号,改善门槛提高的情况下,建议可以三季度卖,四季度买。

当然, 对于买方就是反向操作捡漏,或者新房加大供应的节点,优先选择限价盘。
 
房地产进入新周期,新房、二手房、新区、……市场瞬息万变,闭眼买房的时代早已过去。
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