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房博士

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警惕!在西安买房,小心高位接盘

现在买房,是良机,还是高位接盘?虽然是两个极端,但我们确实就站在了这样的十字路口,赌对了是天堂,而赌错了可能就是痛苦与煎熬。宏观来看,美股10天内4次熔断,近期世界经济形势越来越不明朗,劝大家不要太着急,再观望下。下沉到具体层面,西安楼市的价格体系着实混乱,一不小心,就可能踩坑,也需要谨慎!最近,西安高价盘有点多首先,不得不承认一点,目前西安楼盘的价格体系有点混乱。比如,周边新区的价格比主城区还要高。同为1.7万元/㎡,你可以买到西安最好的地段之一软件新城,也可能被忽悠到不限购区域。比如,同一个区域价格相差甚远。曲江二期,同样是精装高层,A盘备案价约1.5万元/㎡,B盘备案价却达到了2.1万元/㎡,两盘仅相隔约300米。这背后原因,想必大家也清楚:低价盘,多是老盘,严格限价使然;高价盘,基本为主城区内纯新盘……尤其是最近以来,西安市场上又添了一批纯新盘,单价动辄1.7、1.8万元/㎡,甚至2万+、3万+。地段也没有什么规律,城东、城西、城南、城北,遍地开花。坦白讲,其中部分项目是由于土地成本高,不得不走高端路线提高溢价,但也不排除部分开发商跟风涨价,通过各种包装,强行高端。如今,不少纯新盘都已成为区域内单价最贵楼盘。难道说,他们确实都有这样的价值吗?客观来说,真的未必!买这些盘,小心高位站岗其实,由于担心后期由于限价房价涨不动,这部分纯新盘在价格备案时,已经透支了未来部分价格空间:原本1.5万元/㎡的楼盘,价格却偏要备到1.8万元/㎡;原本1.8万元/㎡的楼盘,却偏要备到2万元/㎡。结果便是,在这一批纯新盘价格公布以后,西安很多区域房价面临这样的尴尬:原来区域新房均价约1.3万元/㎡,而纯新盘的价格却达到了1.8万元/㎡,短时间内跃升了4、5千元/㎡。而这个价格增幅,则需要时间慢慢消化。对于开发商而言,透支了未来价值,卖出了高价,即使卖得慢一点也无所谓;但对于买家而言,则意味着可能面临长时间的“高位站岗”。历史已无数次证明,但凡片区内最贵的楼盘,从房产增值、保值的角度考虑,往往都是“坑”你没商量。他们的经历也大抵类似:1、涨得慢。大盘整体上涨时,同一区域不同楼盘的价格差会渐渐缩小,这就意味着买入价格越高,上升的空间越有限。2、涨不动。尤其是位于远郊或者刚需板块的高价、改善盘。3、难转手。由于高单价、高总价,目标客群少,一般交易周期会比较长,短则3个月,长则半年一年、两年。尤其需要指出的是,这部分项目还容易受大环境的影响。在经济环境不好的时候,由于价格太高,更容易下跌。比如当下的经济震荡期。前几天,南京已有二手房豪宅,降价抛售,降300万、200万、150万者,都存在。而西安高端二手豪宅,也是有价无市。如,曲江最核心的地段,南湖边,金地湖城大境天锦,同样169㎡,虽然二手毛坯房挂牌价达到了2.9万元/㎡,但实际成交价只有2.2万元/㎡。在其旁边,曲江公馆和园,也是典型的高端改善盘,以175㎡户型为例,挂牌价2.9万元/㎡,成交价2.2万元/㎡。当下买改善置业,怎么选?当然,即便如此,还是有人会买,因为改善需求客观存在。我们想要提醒大家的是,在挑选时,尽量购买性价比高、经得起时间考验的项目。梳理当前这些纯新盘,之所以敢卖这么高的价格,不外乎两点:其一,靠地段,二环边,高新、曲江、行政中心等等,有地段支撑,底气硬,价格也硬。其二,靠产品附加值,大品牌开发商、一流景观园林、国内外顶尖设计、大品牌物业、极致的精装以及小高层的物业类型等等。这其中比较危险的是后者。如果你真有这个购买能力,并且喜欢,买来自住或收藏,对房产增值比较佛系,那确实可以考虑。但是买来兼顾投资的话,我劝你谨慎,原因很简单:产品在不断迭代更新,再牛的设计也会过时。曾经引以为傲的用材用料、户型设计优势、高精装标准、园林景观等等,过几年便会被时代抛弃。相应的,溢价自然也会大打折扣。因此,在如今西安部分楼盘房价透支的情况下,甄选改善楼盘时,尽量远离这两种盘:远郊高价盘;扎堆刚需盘中的高价盘;时刻谨记,真正能让房产保值、增值的,始终是地段、交通(地铁)、学区、配套等硬性条件。结语:最后,提醒大家一句:理性买房,多看,多思考,多比较。对于这一波儿高价纯新盘,你怎么看?欢迎文末留言互动。
4.59万人浏览    西安楼市情报    发布日期:2020-03-22
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