大家好，我是楼探长，自1130新政后，大家都很焦虑。最近组织的线下活动中，大家对二手房的出手时机格外关注。投资的想问市场是不是要凉凉？得抓紧出手。置换的在新政下，先卖后买，对于时间节点的把控更敏感。刚需的想问，是不是该捡漏了……那，如何判断这个时间？5个月，房价上涨36%，时机很重要！先给大家看一个同小区，同户型5个月二手房成交差距能有多大。今年6月份到11月份，金辉世界城同小区、同户型好，都是毛坯，93㎡小三室，5个月上涨50万，涨幅近36%！这不是个例，今年7月达西安二手房到成交量最高点，市场热度持续到10月、11月，华远海蓝城、万科金色悦城11月小三室成交总价较6月份套均上涨30万。可见，时机真的很重要！那，这是今年的特殊情况吗？还是有规律可循？深扒三年二手房数据，季节性明显和新房近3年多，连涨56个月不同，这三年，二手房的价格可谓起起伏伏。比如今年4月份，二手房还哀鸿遍野，降价几十万的新闻层出不穷。5月份就开启六连涨的模式。出手时机，入手时机差一个月就是十万！为此，我统计了西安自2017年开始二手房月度成交量，以及二手房价走势（以2015年房价为基数，数据来源为国家统计局官方数据）。其中，柱状图表示成交量，折现图表示相对2015年房价涨幅。研究上图发现：一、西安二手房明显有两个阶段，2017年，2018年以涨为主，其中2018年涨的最猛；2019年、2020年以横盘为主，但2020年下半年有个明显回暖的过程。二、每年都有三个时间节点。分别为绿色、红色、蓝色柱子。可以看到：1、2月份最难卖，成交量最少，价格也位于一年最低点。2017年-2020年4年都一样。因为2月份基本都是春节，客户少，成家量少。着急卖的业主也都急用钱。2、4、5月份最好卖，成交量最高，得益于金三银四节点。2017年-2019年都是4月份、5月份成交量最高。2020年虽然在7月份，但是和疫情影响，延后两个月有关。3、价格高点在最高成交量后几个月，最高有风险。比如2018年，4月份最好卖，在这之后，持续涨了7个月。2019年，4月份最好卖，这之后涨了三个月就到最高峰。今年则是一直涨到10月份。很显然，西安这几年二手房成交有着明显的季节性。里面有规律，也有很多不确定性。而最高点，往往下个月就伴随价格高位后的降价或者政策调控。因此，对于有些希望有更高收益的人来说，怎么踩点就很重要。哪些因素影响二手房量价走势？因此，知其所以然，才能不刻舟求剑，找到最佳时机。接下来，我重点分析下影响近三年二手房价走势的重点因素，主要从分析从这几年三个阶段来看：一、上涨期：2017年-2018年，需求旺盛比如2018年，低门槛落户政策，加上西安入围国家中心城市的利好。带来大量购房需求，一时间新房供应严重不足。上半年，新房和二手房月均成交近2万套，全年近20万套，而2019年西安的月均不到13000套，2020年不到1万套，所以2018年是需求旺盛带动的二手房价上涨。二、调整期：2019年，限价、供应增加、限购去年，市场上的新房还有不少，新房对二手房影响很大。金三银四，房价连涨情况下，由市政府联席小组审批房价，持续零涨幅，同时620新政，限购升级，购房需求锐减。而且7月份、8月份新房加快供应……所以，二手房腹背受敌：新房价格低，供应多，总客户还少了。很快8月份就达到了价格高点，紧接着迎来近一年的横盘调整期。三、存量时代：2020年，主城缺房，存量来临今年，二手房可以说走出独立行情，二手房在主城区不再是新房的补充。因为主城区新房越来越少，而且摇号盘更少。虽然现在市场客户没有2018年多，但仍旧是刚需客户为主，刚需客户摇号红盘摇不上，改善买不起，对总价、配套更敏感，二手房成为多数人的选择。所以4月份后、新房缺房导致二手房成交量量快速上涨，价格六连涨。成交占比持续几个月占主城区住宅70%左右。可见，影响二手房价走势的，主要还是市场总体需求热度、新房供应量的竞争、新区的竞争，政策的影响。2021年的几个节点和判断在过去三年季节性时间节点和影响二手房走势的几个因素下，我们判断下2021年，西安二手房的几个重要的节点。一、季节性因素仍在，而且有所加剧。1、近期疫情防控开始收紧、1130新政冲击，短期内利空二手房。新房提高预售门槛下，3月份前几乎断供。整体处于冻市状态，二手房也很难有起色。节点一：第一季度购房热情最低，政策冲击，不建议第一季度出售。买方可捡漏！2、二季度主城区供需更紧张。根据意向登记平台数据，光2020年11月份核验通过的购房者4.5万组客户。要知道2020年3-12月，价格公示的房源一共才8万套，月均不到1万套。现在11月份就堆积了4万购房者，意味着明年第二季度即便正常供应，也有极大的缺口！节点二：想要快速卖出，建议在第二季度的五月份左右，新房供应最紧张的次月。二、下半年主城新房竞争减小，新区竞争加剧1、下半年，主城15000以下的摇号盘大概率被抢光，今年主城区8000+楼面价、万元地块入市后，限价力度再严格，高成本下二手房仍有价格优势。2、沣西、泾河新城这两个板块，2020年有不少房企拿地，明年将成为二手房的核心竞争对手。从2020年金九银十成交情况来看，新区的成交占比也越来越高。最佳出售时机，在主城区摇号盘断货、新区尚未大量供应的节点。但要承受下半年市场变冷、成交周期长的风险。节点三、最高点，最佳时机大概率在第三季度七八月，此时二手房价还有一个缓慢上涨的过程，又避免金九银十新房供应冲击。三、购房需求减少，存量竞争、政策住房竞争加剧1、落户人口减少，买房需求被消化。再加上新政二套70%首付。长远来看，购房者会有所减少，而这三年，整体成交量也是逐年下滑的。2、后期二手房的挂牌增加。2017年、2018年大量的购房者，基本面临满三满二，而且近期各区推进交房即交证，入市速度后期加快，所以往后推，二手房的供应量会增加。3、公租房、共有产权房或将上市。2018年政府计划2021年前建成15万套共有产权房、20万套公租房。虽然不一定能快速供应出来，但以解决刚需客户居住为主，后期和二手房竞争关系大。所以，中期来看，二手房还是有一定利空因素。对于置换者，明年摇号盘大概率更难摇号，改善门槛提高的情况下，建议可以三季度卖，四季度买。当然， 对于买方就是反向操作捡漏，或者新房加大供应的节点，优先选择限价盘。房地产进入新周期，新房、二手房、新区、……市场瞬息万变，闭眼买房的时代早已过去。